Financiamento de apartamento de R$ 350 mil em 30 anos: qual a parcela?
Um apartamento de R$ 350 mil, com entrada de 20% (R$ 70.000) e financiamento de 30 anos a 11% ao ano, gera uma parcela de cerca de R$ 2.557 na Tabela Price ou uma parcela inicial de R$ 3.223 no SAC. A diferença entre os dois sistemas, e o que cada um custa de fato ao longo do contrato, é o que decide qual faz mais sentido para o seu orçamento.
Price x SAC: como a mesma dívida gera parcelas tão diferentes
Com R$ 280.000 efetivamente financiados (R$ 350.000 menos os R$ 70.000 de entrada):
- Tabela Price: parcela fixa de R$ 2.557 do primeiro ao último mês; total pago de R$ 920.664; total de juros de R$ 640.664.
- SAC: parcela inicial de R$ 3.223, caindo até R$ 785 na última; total pago de R$ 721.446; total de juros de R$ 441.446.
A diferença de quase R$ 200 mil em juros a favor do SAC existe porque a amortização é constante desde o primeiro mês, reduzindo o saldo devedor — e os juros que incidem sobre ele — mais rápido do que na Price.
Renda exigida para fechar esse financiamento
Bancos costumam limitar o comprometimento de renda com a parcela a cerca de 30%. Isso significa:
- Na Price, uma parcela de R$ 2.557 exige renda familiar líquida de aproximadamente R$ 8.500 por mês.
- No SAC, a primeira parcela de R$ 3.223 exige perto de R$ 10.750 — bem mais no início, mesmo caindo depois.
Quem está no limite da renda hoje, mas espera crescer nos próximos anos, tende a se dar melhor com o SAC: a parcela mais alta logo no começo já cabe no orçamento futuro, e o total pago é menor.
O que muda ao encurtar o prazo para 20 anos
Reduzir o prazo de 30 para 20 anos, mantendo o mesmo valor financiado e taxa, eleva a parcela Price para cerca de R$ 2.792 — um aumento de pouco mais de R$ 200 por mês — mas derruba o total de juros de R$ 640.664 para cerca de R$ 390.077. É uma economia superior a R$ 250 mil só por encurtar o contrato em uma década, desde que a renda comporte a parcela mais alta desde o início.
Custos extras que não aparecem na parcela
O valor da parcela não é o custo total de morar no imóvel financiado. Somam-se normalmente:
- Condomínio: entre 0,5% e 1% do valor do imóvel ao ano em prédios padrão, podendo ser mais em empreendimentos com muita área de lazer.
- IPTU: varia por município, mas costuma ficar entre 0,3% e 1% do valor venal ao ano.
- Seguro habitacional (MIP e DFI): obrigatório em financiamentos e já embutido na maioria das simulações de parcela.
- ITBI e registro: pagos no ato da compra, somando de 3% a 5% do valor do imóvel — para R$ 350 mil, isso representa de R$ 10.500 a R$ 17.500 à vista.
Erros comuns ao simular um financiamento deste porte
Um erro frequente é considerar apenas a parcela inicial do SAC e descartá-lo por parecer "mais caro" no começo, sem olhar o total pago ao final. Outro é ignorar os custos extras (condomínio, IPTU, ITBI) e comprometer toda a margem de renda só com a parcela do banco. E um terceiro é não usar o FGTS disponível para reduzir o valor financiado antes de fechar o contrato, perdendo uma redução relevante nos juros totais.
Próximos passos práticos
Antes de assinar o contrato:
- Simule também com uma entrada maior que 20%, se possível — cada R$ 10 mil a mais de entrada reduz o financiado e os juros totais proporcionalmente.
- Compare a mesma simulação em prazos de 20, 25 e 30 anos para decidir o equilíbrio entre parcela cabível e juros totais pagos.
- Peça a simulação oficial em pelo menos dois bancos, já que a taxa efetiva pode variar conforme o relacionamento bancário e o uso do FGTS.
Os valores são estimativas de uma simulação e não constituem recomendação de investimento.
Perguntas frequentes
Qual a parcela de um apartamento de R$ 350 mil financiado em 30 anos?
Na Tabela Price, a parcela fixa fica em cerca de R$ 2.557 durante todo o contrato. No SAC, começa em R$ 3.223 e cai até cerca de R$ 785 na última parcela, com entrada de 20% (R$ 70.000).
Quanto de juros se paga no total em 30 anos?
Na Price, o total de juros chega a cerca de R$ 640.664 sobre um financiado de R$ 280.000 — mais que o dobro do valor emprestado. No SAC, os juros somam cerca de R$ 441.446, quase R$ 200 mil a menos.
Qual renda é exigida para financiar esse apartamento?
Como a parcela não deve ultrapassar cerca de 30% da renda familiar, uma parcela de R$ 2.557 (Price) exige renda líquida de aproximadamente R$ 8.500 por mês; no SAC, a primeira parcela de R$ 3.223 exige perto de R$ 10.750.
Vale a pena financiar em 20 anos em vez de 30?
Encurtar para 20 anos eleva a parcela Price para cerca de R$ 2.792, mas reduz o total de juros de R$ 640.664 para cerca de R$ 390.077 — uma economia de mais de R$ 250 mil, se a renda comportar a parcela maior.
Além da parcela, que custos extras entram no orçamento de um apartamento?
Condomínio (normalmente entre 0,5% e 1% do valor do imóvel ao ano), IPTU, seguro habitacional obrigatório embutido na parcela, e o ITBI + registro no ato da compra, que somam de 3% a 5% do valor do imóvel.
Price ou SAC: qual escolher para esse valor?
O SAC exige uma parcela inicial mais alta (R$ 3.223 x R$ 2.557), mas paga menos juros no total e a parcela cai com o tempo. A Price mantém parcela previsível, útil para quem já está no limite da renda comprometida hoje.