Financiamento de imóvel de R$ 300 mil em 20 anos: qual a parcela?
Um imóvel de R$ 300 mil financiado em 20 anos (240 meses), com entrada de 20% (R$ 60 mil) e taxa de 11% ao ano, resulta em um valor financiado de R$ 240.000. A parcela e o total pago mudam bastante dependendo do sistema de amortização escolhido — e é isso que este guia decompõe em detalhe.
Price x SAC: as duas parcelas possíveis
Para o mesmo financiamento de R$ 240.000 em 240 meses a 11% ao ano:
- Tabela Price: parcela fixa de R$ 2.393 do primeiro ao último mês. Total pago ao final: cerca de R$ 574.352, sendo R$ 334.352 só de juros — mais do que o próprio valor financiado.
- Tabela SAC: parcela inicial de R$ 3.096, caindo mês a mês até R$ 1.009 na última. Total pago: cerca de R$ 492.604, com R$ 252.604 de juros.
A diferença de juros entre os dois sistemas passa de R$ 80 mil em favor do SAC — o preço a pagar por uma parcela inicial bem mais alta.
Por que o SAC custa menos juros no total
No SAC, a amortização (a parte que reduz a dívida) é fixa todo mês, então o saldo devedor cai mais rápido no início e os juros, calculados sobre esse saldo, encolhem mais depressa. Na Price, a parcela é fixa, mas isso significa que nos primeiros anos quase tudo que se paga é juro, e a amortização real avança devagar — é por isso que o total de juros acaba sendo maior ao longo de duas décadas inteiras.
O que muda se o prazo fosse de 30 anos em vez de 20
Esticar o mesmo financiamento de R$ 240.000 para 360 meses reduz a parcela Price de R$ 2.393 para cerca de R$ 2.192 — uma economia mensal de pouco mais de R$ 200. Só que o total de juros sobe de R$ 334.352 para R$ 549.141, um acréscimo de mais de R$ 214 mil pagos ao banco só pela escolha de um prazo mais longo. Reduzir o prazo, quando o orçamento permite, é uma das alavancas mais eficazes para baratear um financiamento imobiliário.
Renda exigida e comprometimento mensal
Com o limite comum de 30% da renda bruta comprometida com a parcela, o financiamento pela Price (R$ 2.393) pede renda familiar de cerca de R$ 7.977 por mês. Pelo SAC, a primeira parcela de R$ 3.096 já exigiria algo perto de R$ 10.320 — quase 30% a mais de renda logo no início, mesmo que a parcela caia com o tempo. Vale simular os dois cenários contra a renda disponível antes de fechar o contrato.
Cuidados antes de assinar o contrato
Alguns pontos que costumam pesar mais do que parecem à primeira vista:
- CET, não só a taxa nominal: o Custo Efetivo Total inclui seguros e tarifas, e costuma ficar acima dos 11% a.a. usados na simulação.
- ITBI e registro: somam tipicamente 3% a 4% do valor do imóvel, fora do financiamento, e precisam ser pagos à vista.
- Amortizações extraordinárias com FGTS: a cada 2 anos é possível usar o saldo do FGTS para abater o saldo devedor, reduzindo prazo ou parcela — vale simular o impacto disso no total de juros.
- Reajuste da taxa: contratos indexados à TR ou a outros índices podem variar a parcela ao longo do tempo; a simulação aqui usa taxa fixa como referência.
Próximos passos para decidir
Simular os dois sistemas (Price e SAC) contra a própria renda mensal, incluir o custo de entrada mais ITBI e registro no planejamento, e considerar se dá para começar com uma parcela SAC mais alta em troca de uma economia de mais de R$ 80 mil em juros são os passos mais concretos antes de assinar.
Os valores são estimativas de uma simulação e não constituem recomendação de investimento.
Perguntas frequentes
Qual a parcela de um imóvel de R$ 300 mil em 20 anos?
Com entrada de R$ 60 mil (20%) e taxa de 11% ao ano, financiando R$ 240 mil em 240 meses: na tabela Price a parcela é fixa em cerca de R$ 2.393; no SAC começa em cerca de R$ 3.096 e cai até cerca de R$ 1.009 na última parcela.
Quanto de juros se paga no total em 20 anos?
Na Price, o total de juros chega a cerca de R$ 334.352 — mais do que o próprio valor financiado. No SAC, o total de juros fica em cerca de R$ 252.604, uma economia de mais de R$ 80 mil.
Vale a pena financiar em 30 anos em vez de 20 para reduzir a parcela?
A parcela cai (de R$ 2.393 para R$ 2.192 na Price), mas o total de juros sobe de R$ 334.352 para R$ 549.141 — mais de R$ 214 mil a mais só por esticar o prazo em 10 anos.
Que renda é exigida para financiar R$ 300 mil em 20 anos?
Como bancos costumam limitar o comprometimento a 30% da renda, a parcela Price de R$ 2.393 exige renda familiar bruta de aproximadamente R$ 7.977 por mês; pelo SAC, a primeira parcela de R$ 3.096 exigiria cerca de R$ 10.320.
SAC ou Price para um imóvel de R$ 300 mil?
O SAC exige parcela inicial maior mas termina pagando bem menos juros no total. Já a Price tem parcela fixa e mais previsível, o que facilita o planejamento, ao custo de um total pago maior.
Dá para usar o FGTS para abater esse financiamento?
Sim, o FGTS pode ser usado tanto para reforçar a entrada quanto para amortizar o saldo devedor a cada 2 anos (dentro das regras do programa), reduzindo o prazo ou a parcela.