Financiamento de imóvel de R$ 300 mil em 30 anos: qual a parcela?
Financiar um imóvel de R$ 300.000 em 30 anos, dando entrada de R$ 60.000 (20%) e financiando os R$ 240.000 restantes a 11% ao ano, resulta na parcela que está no quadro acima. O que poucos simulam antes de assinar é o tamanho do total de juros ao longo de três décadas - e a diferença real entre os dois sistemas de amortização.
Entrada de 20%, financiado de R$ 240 mil
Com entrada de R$ 60.000 sobre um imóvel de R$ 300.000, o banco financia R$ 240.000 - a base sobre a qual incidem os 11% ao ano pelos 360 meses do contrato:
- Valor do imóvel: R$ 300.000
- Entrada (20%): R$ 60.000
- Valor financiado: R$ 240.000
- Prazo: 360 meses (30 anos) a 11% ao ano
Cada real a mais de entrada é um real que deixa de gerar juros pelas próximas três décadas - é por isso que subir a entrada de 20% para, digamos, 30% tem um efeito tão grande no total pago no fim do contrato.
Price x SAC: uma diferença de R$ 171 mil
Na Tabela Price, a parcela é fixa em cerca de R$ 2.192 por mês do início ao fim, e o total pago ao longo do contrato chega a aproximadamente R$ 789.141, dos quais R$ 549.141 são juros.
No SAC, a amortização é fixa e a parcela cai mês a mês: a primeira sai em cerca de R$ 2.762,97, bem acima da Price, e vai encolhendo até perto de R$ 672,49 na última. Como o saldo devedor cai mais rápido, o total de juros no SAC fica em torno de R$ 378.383 - uma economia de cerca de R$ 171 mil frente à Price.
A renda que o banco vai exigir
Como as instituições costumam limitar a parcela a 30% da renda comprovada, financiar esse imóvel na Price pede renda familiar de cerca de R$ 7.307 por mês. No SAC, por causa da primeira parcela mais pesada, a exigência sobe para cerca de R$ 9.210 - mesmo custando menos no total, é a parcela inicial que o banco olha na hora de aprovar o crédito.
Trinta anos de juros: o peso do prazo
Um contrato de 360 meses multiplica até uma taxa moderada. Os R$ 549.141 de juros na Price são mais que o dobro do próprio valor financiado (R$ 240.000) - o preço de esticar o prazo para caber no orçamento mensal. Quanto mais curto o prazo, menor o total de juros, mas maior a parcela; é uma troca que vale simular com calma antes de fechar contrato.
Como cortar os juros: amortização extraordinária
Usar o FGTS a cada dois anos e o 13º salário (ou qualquer valor extra que sobrar) para amortizar o saldo devedor é a forma mais eficiente de reduzir o custo desse financiamento. Cada aporte extra abate diretamente o principal, encurtando o contrato ou reduzindo as parcelas seguintes - e corta uma fatia real dos R$ 549 mil de juros projetados na Price.
Cuidados antes de assinar
Além da parcela, entram na conta o seguro obrigatório do financiamento, a taxa de administração mensal, o ITBI e as custas de cartório - itens que não aparecem no valor financiado, mas somam ao custo total de adquirir o imóvel. Compare sempre o CET (Custo Efetivo Total) entre bancos, não só a taxa de juros anunciada, e simule Price e SAC com o valor exato da sua renda antes de decidir.
Perguntas frequentes
Qual a parcela de um financiamento de imóvel de R$ 300 mil em 30 anos?
Financiando R$ 240.000 (após entrada de R$ 60.000) a 11% ao ano pela Tabela Price, a parcela fica em cerca de R$ 2.192 por mês, do início ao fim. No SAC a primeira parcela é maior, cerca de R$ 2.762,97, caindo até R$ 672,49.
Quanto de renda preciso ter para financiar esse imóvel?
Como os bancos costumam exigir que a parcela caiba em até 30% da renda, é preciso comprovar cerca de R$ 7.307 por mês na Price ou R$ 9.210 por mês no SAC, por causa da primeira parcela mais alta.
Price ou SAC: qual compensa mais num financiamento de 30 anos?
O SAC. Ao longo de 360 meses, ele custa cerca de R$ 378.383 de juros contra R$ 549.141 na Price - uma economia de cerca de R$ 171 mil, mas exige aguentar parcelas iniciais bem mais altas.
Vale a pena dar 20% de entrada num imóvel de R$ 300 mil?
Sim. Os R$ 60.000 de entrada tiram esse valor da conta de juros de 11% ao ano por 30 anos. Quanto maior a entrada, menor o saldo que gera juros ao longo de três décadas.
Como reduzir os juros de um financiamento de 30 anos?
Usando o FGTS a cada dois anos e o 13º salário para amortizar o saldo devedor ao longo do contrato. Cada aporte extra reduz o prazo ou o valor das parcelas seguintes, cortando parte dos R$ 549 mil de juros previstos na Price.
Por que uma taxa de 11% ao ano gera R$ 549 mil de juros?
Porque incide por 30 anos sobre um saldo que cai devagar na Price. Mesmo uma taxa moderada, multiplicada por 360 meses, produz um total de juros maior que o dobro do valor financiado original de R$ 240.000.